Tributación de Inmobiliaria Española

Impuestos Locales

Existen dos tipos de impuestos locales sobre la propiedad que se basan en el valor teórico de renta de la propiedad de acuerdo al registro local, el cual se ajusta según la inflación. El porcentaje de impuestos varía de una región a otra debido a las variaciones que imponen los gobiernos locales y regionales.

Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Este es el impuesto local principal que afecta a los propietarios de España y que se paga anualmente al Ayuntamiento. La cantidad de impuesto a pagar se calcula tomando como referencia el valor catastral registrado (valor oficial de la propiedad) con respecto a todas propiedades en España. Los porcentajes que se cobran varían de una zona a otra y son del 0.5 al 1% aproximadamente.

Impuestos Locales sobre los Drenajes y Recolección de Desechos (Basura y Alcantarillado)

Este impuesto local es pagado por el propietario y tiene que ver con la recolección de basura y el drenaje. Debe pagarse al Ayuntamiento cada 3 o 6 meses y la cantidad varía de una zona a otra, aunque debe ser de €200 a €250 al año. Además si su propiedad tiene garage está obligado a pagar €18 mas al año.

Impuestos Personales

Como propietario no residente en España, es responsable de pagar el impuesto sobre la renta, el impuesto sobre el valor añadido, impuesto sobre el patrimonio, impuesto sobre la plusvalía y el impuesto sobre sucesiones. Las situaciones individuales varían considerablemente y es recomendable pedir ayuda a consultores especializados en el sistema tributario español.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Las ganancias derivadas de propiedades españolas deben declararse en España. Si vende su propiedad en el primer año de haberla comprado, el beneficio que logre se considera una ganancia y no una plusvalía y tendrá que pagar el impuesto sobre la renta español por la misma. Si renta su propiedad, entonces tendrá una ganancia derivada de la renta y tendrá que pagara el impuesto sobre la renta correspondiente.

La tasa de impuesto sobre la renta que pagan residentes y no residentes son diferentes. Un individuo se considera residente en España si pasa más de 183 días al año en dicho país. Un no residente es gravado a los porcentajes estándar del impuesto corporativo al 35%.

Impuesto sobre la Renta Inmobiliario

Si usted es no residente este impuesto es recaudado por las autoridades españolas pertinentes para que los bienes raíces urbanos no sean alquilados o usados como segunda residencia. Además si su propiedad española no es rentada o usada como residencia principal (ej. una casa de fiesta), usted será responsable de pagar el impuesto sobre la renta inmobiliario aun cuando no la alquile. La cantidad a pagar dependerá del valor catastral de la propiedad. El Ayuntamiento local asumirá que está ganando el 2% de este valor por el alquiler de su propiedad anualmente y le carga el 25% de esta "ganancia", que equivale al 0,5% del valor catastral de su propiedad. Por ejemplo, si usted es dueño de una propiedad española de un valor catastral de €100.000 y no la está rentando, será responsable de pagar el 25% de €2.000 que equivale a €500.

Impuesto Patrimonial

El porcentaje de este impuesto a pagar dependerá del valor de su patrimonio (ej. propiedad y ahorros en el banco, etc.). El valor patrimonial asociado a su propiedad se basa en el valor declarado de la misma cuando la compró. Para residentes, los primeros €108,182 no son gravables. Hay también una exención de €150,253 sobre las casas principales para residentes.

Impuesto sobre Plusvalías

Si usted vende una propiedad española más de un año después de haberla comprado, es responsable de pagar el impuesto de plusvalías español sobre la diferencia entre la cantidad a la que vendió su propiedad y la cantidad a la que declaró que la compró, menos cualquier ganancia de inflación. Los no residentes pagan un porcentaje del 35% y los residentes del 15%.

Aunque la cifra de 35% para no residentes suena alta, este impuesto está sujeto a un índice (de inflación) anual de alivio de impuestos. Este índice se sustrae de las ganacias antes de que se aplique el impuesto. Una persona no residente que haya comprado su propiedad antes de 1986 no tiene que pagar este impuesto sobre la venta, mientras que los que lo hayan hecho entre 1986-1998 tienen una posición complicada ya se tiene que considerar el plan antiguo (un índice del 11% anual) y el nuevo (un índice similar a la tasa de inflación, alrededor del 1%).

Los ciudadanos no residentes en España son responsables de pagar una retención de impuestos "admonitoria" del 5% cuando venden su propiedad. Por ejemplo, al vender la propiedad, los compradores pagan un 5% del precio de venta (impuesto de retención) directamente a Hacienda y recibirán solamente el 95% del precio de venta. Este impuesto de retención es guardado por las autoridades de Hacienda hasta que se calcula el impuesto de plusvalía de no residentes. Si el impuesto sobre plusvalías derivado de la venta de la propiedad es más que el 5% del impuesto de retención que fue guardado, el ciudadano no residente tiene que pagar la diferencia, si es menor que el 5% las autoridades españolas de Hacienda les devuelven la diferencia.

Una propiedad española comprada y vendida en una escala de tiempo rápida no obtendrá prácticamente ningún alivio de impuesto sobre la plusvalía.

Plusvalía

La plusvalía es un impuesto gravado por el Ayuntamiento local, basado en el área donde se ubica la propiedad, el área superficial del terreno, el valor catastral y la fecha del título de escritura previa. Este impuesto es esencialmente un impuesto sobre el aumento en el valor del terreno que puede ser de 12 en grandes propiedades que ocupan mucho terreno. Por ley el vendedor está obligado a pagar este impuesto aunque es usual que se negocie quien asume la responsabilidad.

Tributación de Herencia

Los beneficiarios son responsables de pagar con la muerte, cantidades entre el 15 y el 50% del valor de la herencia, excepto en casos en que sea una casa (o la mitad de una casa) que pase del difunto(a) a su pareja (en los casos en que cuenten con una sola residencia), donde hay un descuento del 95% en el impuesto a pagar. El impuesto se basa en el valor de la propiedad en el momento de la muerte de su propietario.