Comprar inmobiliaria española a través de una sociedad fuera de España

La Ventaja en Compras en Inmobiliaria

Es aconsejable que los compradores extranjeros de propiedades (permanentemente residentes o no) adquieran su propiedad española a través de una sociedad limitada local, conocida como sociedad de responsabilidad limitada (SRL). Esta debe ser poseída por una sociedad offshore debido a que las acciones de dichas sociedades son consideradas "movibles" y por tanto no están sujetas a las plusvalías ni al impuesto sobre sucesiones españolas. Cuando se vende la propiedad, son las acciones de la sociedad offshore las que se venden y no la propiedad directamente. Por tal motivo es importante que un banco, firma legal o sociedad gestora guarde los documentos de la sociedad offshore. De esta manera se le permite al futuro comprador adquirir las acciones de la sociedad offshore sabiendo que ésta no ha sido usada con ningún otro propósito salvo para la adquisición de la propiedad.

Sistema después 1992, y Nombramiento de un Representante Fiscal

Hasta el 1 de enero de 1992 cuando la ley 18/1991 entró en vigor, las sociedades no residentes podían emplearse para reducir o incluso eliminar el impuesto sobre transferencia de propiedades españolas. Desde que se actualizaron las provisiones anti-evitación y aquellas relacionadas con la inversión extranjera, comprar una propiedad en España no se ha hecho más difícil sino más burocrático. Por ejemplo, las inversiones que sobrepasaban los €30.050 y aquellas hechas a través de un paraíso fiscal tenían que ser aprobadas primero por el Departamento de Transacción Extranjera.

Si la inversión es hecha por un no-residente, tiene que nombrarse un representante fiscal que administre las obligaciónes fiscales nacionales como y cuando aparezcan, además se debe obtener un número de identificación fiscal que se requiere entre otras cosas, para operar una cuenta bancaria española u organizar pólizas de seguro. Nótese que esto es aplicable a todos los negocios e inversiones de no residentes en España y el no designar un representante fiscal puede ser multado con entre €150.235 y €601.012.

Plusvalía

Con respecto a las plusvalías obtenidas por poseer una residencia particular, si esta es la residencia principal no habrá ninguna responsabilidad tributaria siempre que tal suma sea reinvertida en otra casa en 2 años. Otros tipos de inversiones de propiedades y casas que no sean la principal no se beneficiarán de la exención y las plusvalías serán gravadas a los porcentajes normales. Un individuo que no es fiscalmente residente generalmente estará sujeto, según tratados de impuestos específicos, a los impuestos españoles por la posesión de bienes locales. Así mismo, un no residente no puede aprovecharse de la exención de la residencia principal y los impuestos sobre plusvalías se aplicarán sobre cualquier ganancia que obtenga a través de la propiedad física.

Impuesto Especial y las Exenciones

Una sociedad española estará completamente sujeta a las tasas de impuesto corporativo y sobre el capital y no estará sujeta al Impuesto Especial del 3% gravado sobre empresas no residentes. La base gravable serán las ganancias a nivel mundial de la sociedad. Los principales tipos de sociedades son las sociedades anónimas (SA) y las sociedades de responsabilidad limitada (SRL). Se hacen algunas exenciones en el caso de que se reinvierta algún capital en un nuevo activo fijo (dentro de los límites y porcentajes establecidos) lo cual está sujeto a la aprobación de las autoridades fiscales españolas. Además la sociedad tendrá que pagar el Impuesto Especial del 3% sobre el valor catastral de la propiedad, a menos que se beneficie de las exenciones mencionadas anteriormente. Realmente las sociedades de no residentes están sujetas al Impuesto Especial o al local, pero no a ambos. De no pagarse el impuesto especial Hacienda puede crear un cargo sobre la propiedad a su favor.

España como miembro de la Comunidad Europea y consignataria de muchos tratados de impuestos no podría discriminar a sociedades contribuyentes legales y el impuesto especial del 3% no es aplicable si se solicitan las siguientes exenciones:

• La propiedad es poseída por un estado extranjero o un cuerpo internacional como las Naciones Unidas
• Hay un tratado de doble tributación entre España y el país del que la entidad extranjera emana, dicho tratado asegura el intercambio de información entre las autoridades tributarias respectivas y el propietario final de la empresa reside en España o en un país que ha concluido un tratado tributario con España
• Puede mostrarse que la empresa no residente hace negocios de inversión en España que pueden separarse de propiedades de bienes de raíces "puras" o "pasivas"
• La identidad de los propietarios fiscales y la fuente de los fondos de inversión son declaradas, siempre que se notifique a las autoridades españolas sobre cualquier cambio en la propiedad. Es por lo tanto posible evitar el impuesto del 3% anual utilizando la exención (ii) a través de una sociedad española local, normalmente un SRL, para comprar la propiedad española directamente. Podría aprovecharse por ejemplo, el tratado de doble tributación entre el Reino Unido y España constituyendo una LLC de Delaware que en cambio compraría una sociedad limitada en el Reino Unido y la sociedad del R.U. sería usada para comprar la propiedad española